随着城镇化速度的加快和城市功能的不断发展，旧城镇中与城市发展不相适应的片区会越来越多，对土地节约集约利用的要求也越来越高，于是有了城市更新的需求。这其中既包含完善城市功能的城市更新类的项目，也包含对乡镇进行综合整治的新型城镇化项目。
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政策频出台，因地制宜促城市更新
近年来，政府不断出台有关城市更新的政策，指出要因地制宜推进城市更新，加强配套设施建设，优化土地存量供给,改善城乡人居环境。
2019年2月，中共中央国务院《粤港澳大湾区发展规划纲要》提出 “建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系，推动珠三角九市城乡一体化发展，因地制宜推进城市更新，改造城中村、合并小型村，加强配套设施建设，改善城乡人居环境。
“2019年中央经济工作会议明确提出“要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。”
城市更新领域一个极为重要的维度就是新型城镇化建设。国家发改委关于《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》要求，“坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，加快实施以促进人的城镇化为核心、提高质量为导向的新型城镇化战略，提高农业转移人口市民化质量，增强中心城市和城市群综合承载、资源优化配置能力，推进以县城为重要载体的新型城镇化建设，促进大中小城市和小城镇协调发展，提升城市治理水平，推进城乡融合发展。”
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城市更新的概念和类型
城市更新就是“对与城市发展不相适应的片区按照城市规划进行相应的改造”，目前全国对城市更新类的项目还没有形成统一的标准和政策法规，一般是由各地方政府结合自身的特点采取不同的方式开展。以广州市为例，广州市城市更新项目主要分为两种类型：全面改造和微改造。
全面改造即传统的“三旧”改造项目，即“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造，主要实施方式有：政府征收、合作改造以及权属人自行改造。微改造包括村级工业园单独改造、国有土地旧厂房微改造、老旧小区微改造等，微改造的项目一般不涉及政府收储和土地转让。
城市更新项目分为市场主导和政府主导，市场主导类的商业项目的土地，一般都需进行补交地价款或者协议转让，而政府主导的公益项目的土地，政府最终要进行收储和招拍挂。城市更新项目融资最核心的原则是城市更新中属于商业性质的部分由市场主体自筹资金，属于公益性质的部分由政府财政支持。
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城市更新的实施步骤
以广州市城市更新项目为例，实施步骤如下：
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城市更新项目的融资
关于城市更新类项目的融资可以分为政府收储类、协议转让类和补交地价类三种情形，其定义、融资需求和风控措施如下：
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城市更新的重要维度 - 新型城镇化项目
（一）新型城镇化概念
新型城镇化项目就是根据“城乡统筹、城乡一体、产业互动、节约集约”的理念对乡镇进行更新改造。近几年，随着城镇化建设发展速度加快，城市建设对土地的需求日益增加，但是维持全国耕地保有量不少于18亿亩的耕地保护政策使建设用地需求难以满足。
由于农村人口向城市转移，农村住宅用地大量闲置。在此背景下，“土地增减挂钩”就是对农村低效利用的建设用地（宅基地）进行整治，复垦为耕地，同时建设新型城镇化社区，新增耕地形成的挂钩指标用于城市建设。
“增”主要指的是城镇建设用地指标的增加；“减”主要指的是农村建设用地指标的减少。进行土地复垦后，增减挂钩指标可以按一定的价格转让给建设用地紧缺的城市。
（二）政策解读
1.乡村振兴战略：乡村振兴战略是习近平同志在党的十九大报告中提出的战略。十九大报告指出，农业农村农民问题是关系国计民生的根本性问题，必须始终把解决好“三农”问题作为全党工作的重中之重，实施乡村振兴战略。
2.土地综合整治：土地综合整治是在一定的区域内，按照土地利用总体规划确定的目标和用途，以土地整理、复垦、开发和城乡建设用地增减挂钩为平台，推动田、水、路、林、村综合整治，改善农村生产、生活条件和生态环境，促进农业规模经营、人口集中居住、产业聚集发展，推进城乡一体化进程的一项系统工程。
3.计划指标：根据土地管理法第五十九条“建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照规定办理审批手续。在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。各级人民政府应当加强土地利用计划管理，实行建设用地总量控制”。
4.增减挂钩指标：城乡建设用地增减挂钩是指依据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。
5.占补平衡指标：国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。
（三）新型城镇化项目参与方式
参与城镇化投融资可以通过以下方式设立城镇化基金进行。
（四）新型城镇化项目意义
1.符合国家社会和经济发展规划及产业政策
新型城镇化项目是响应“乡村振兴”战略，实现乡村产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总要求。李克强总理表示，按照国家新型城镇化规划要求，抓住农民工融入城镇这一关键，通过深化改革加快推进新型城镇化，既是重大民生工程，也有利于扩大有效投资和消费，促进城乡、区域协调发展。
2.有助于加快城市化进程步伐，推进城乡融合发展
新型城镇化项目能够推动城市基础设施向农村延伸、城市社会事业向农村覆盖、城市现代文明向农村辐射，改善农村生产生活条件和生态环境质量，以城带乡、以工促农，健全城乡融合发展体制机制，加快城乡一体化进程。
